とって必要である条件を優先させながらの〝イメージ化 〟する事が〝良いマンション 〟を
選ぶのに重要なポイントである事を一般論として述べました。
今回からは、その具体論の踏み込んでいきたいと思います。
まず先めは中古マンションの価格です。
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中古マンションの場合は、「新築よりも格安な中古なら買えるかも・・・」といった期待感と、
というところが、実は問題なのです。ただ単に、中古マンションは新築時よりも
築後年数が経過しているから安い――というのは当然なことですね。問題は
何をもって〝割安〟と判断するかが肝心なところです。
この点は非常に難しいところです。もちろん、この件に関しては公共機関や
関連する研究機関等でも数値的なものの発表はありません。では、どうしたらよいか――。
実は、当社では、地元・静岡市の中古マンション価格の推移について、現場の実務の中で
過去１０数年の膨大なデータの蓄積があります。その蓄積されたデータを分析する事に
よって、ひとつの平均値を得る事が出来ました。
それは、ひとつの新築マンションが誕生し、そのマンションが翌年から「中古マンション」と
呼ばれ、中古市場の中で価格がどのように推移してきたのか――といった検証です。つまり、
新築されたマンションが一年経過するごとに、どの位の価格減になるのか――といった
興味ある数値の平均値を導き出す事が出来たのです。
「マイナス５％」が目安
それによると、マンションの一年ごとの価格減（評価減）は平均して「マイナス５％」
といった〝基準値〟に納まるという普遍性です。
たとえば、一年前に新築価格が３，０００万円で売り出されたマンションがあるとします。
今、売り出そうとすればマイナス５％の２，８５０万円、来年になれば
２，７０７万円（千円以下は切り捨て）といった具合に、毎年、平均して
マイナス５％の価格減として中古市場に出されてきたという事です。
この「マイナス５％」というのは、あくまで全体の平均値であって、
中には駅前の一等地で価格が下がりにくい特殊な物件もありますが、それらは極一部の例外として考えていいでしょう。
したがって、皆様が検討中の中古マンションの価格が、相場より一体高いのか安いのか、素人目ではなかなか見極めがつきにくいと思われます。そんな時、この「マイナス５％」の原則は、判断の大きな目安として参考になるはずです。
この「マイナス５％」の原則で計算した価格が高ければ割高、安ければ割安と考えられます。
内装等の状況によっては若干の修正が必要とはなりますが、あとは、類似する物件と比較
検討する事によって、売値を見るときの判断に自信を持てるようになるはずです。
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